ПРОВЕДЕНИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

- В чем отличие капитального ремонта дома от капитального ремонта общего имущества дома?

Граница между понятиями «текущий» и «капитальный» ремонт — подчас весьма условна.
К текущему ремонту относятся работы, направленные на поддержание конструкций, а также инженерного оборудования дома в технически исправном эксплуатационном состоянии.
Тогда как капитальный ремонт - это замена или восстановление конструкций и инженерного оборудования дома, пришедших в негодность в процессе эксплуатации.
Например, заплаты на кровле - это текущий ремонт, замена всей кровли - капитальный.
Возьмем ремонт панельных швов. Это элемент несущих конструкций дома. Если они меняются целиком - это капитальные работы. Ну, а если ликвидируются единично возникшие дыры и трещины в них - текущий.

Капитальный ремонт дома подразумевает ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизация, он включает работы, охватывающее все здание в целом (в комплексе).
Критерием отнесения помещения к общему имуществу являются:
1. Помещения не должны являться частью квартир
2. Они предназначены для обслуживания более одного помещения в доме.

Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.
Например, частичный ремонт (восстановление) штукатурки в подъезде, замена (или, тем более, ремонт) отдельных участков трубопроводов — это всё текущий ремонт.

- Виды работ капитального ремонта общего имущества по региональной программе?

По Региональной программе в соответствии с  Законом Челябинской области от 27.06.213 г. №512-ЗО, ст.4, выполняется капитальный ремонт следующих конструктивных элементов.
Перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме:

           1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу. Устройство выходов на кровлю;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
5) утепление и ремонт фасадов;
6) установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
7) ремонт фундамента многоквартирного дома.

- Подробнее, что входит в виды работ по каждому направлению и сколько это стоит?

- Ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета

Замена инженерных сетей — наиболее сложный и ответственный этап капремонта каждого дома. Для каждого из перечисленных типов коммуникаций нормативами установлен определенный межремонтный срок. Например, для систем отопления срок службы составляет 30 лет, для горячего и холодного водоснабжения – по 30 лет каждый, для систем электроснабжения -15 лет, газоснабжение – 20 лет. Самый «долгоиграющий» элемент в этом списке — канализация, срок службы которых составляет 40 лет.
Предельная стоимость работ на 2015 год по капремонту холодного водоснабжения составит не более 1410 рублей за погонный метр, горячего водоснабжения - не более 1740 рублей за погонный метр, канализации и водоотведения - 2510 рублей за погонный метр, при ремонте систем теплоснабжения расходы составят не более 1550 рублей за погонный метр, системы газоснабжения - 1120 рублей за погонный метр, и наконец, предельная стоимость работ по капремонту систем электроснабжения на 2015 год составит не более 420 рублей за погонный метр.

- Ремонт крыш

Сроки капремонта крыши зависят от кровельного материала. Минимальный срок службы кровель имеет немалый разрыв, например кровля из оцинкованной стали составляет 25 лет, из черной стали — 20 лет, из шифера — 30 лет, а кровля из рулонных материалов — 10 лет.
Отдельным видом работ, относящимся к капитальному ремонту крыши, является переустройство невентилируемых совмещенных крыш, на вентилируемые с утеплением подкровельного (чердачного) перекрытия.
Предельная стоимость ремонта крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую с устройством выходов,  на 2015 год составит для плоской (рулонной и мастичной) кровли - 1010 рублей за квадратный метр, для плоской из железобетонных панелей лоткового сечения (безрулонной) - 1890 руб./кв.метр и для скатной 1550 руб./кв.метр.

- Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах и ремонт фундамента МКД

Капитальный ремонт фундамента дома тесно связан с капитальным ремонтом подвала, поэтому работы по этим направлениям обычно находятся в одном периоде.
Каких-либо специальных нормативов здесь нет. К подвалу относятся несущие перекрытия первого этажа, внутренние стены, крыльца, а также многочисленные элементы расположенных внутри инженерных коммуникаций.
В капитальный ремонт подвальных помещений входит  утепление, гидроизоляция, отделочный ремонт всех видов пола, несущих перекрытий и стен подвала, восстановление освещения, ремонт технических помещений с установкой металлических дверей, герметизация мест пересечения инженерных коммуникаций с фундаментами зданий, устранение подтопления, обустройство входов и приямков в подвал, ремонт отмостки и замена дренажной системы.
Предельная стоимость ремонта подвальных помещений в следующем году в Челябинской области составит не более 510 рублей за квадратный метр, работ по капремонту фундамента, не более 850 рублей за погонный метр.

- Утепление и ремонт фасадов

Нормативный срок эксплуатации штукатурного фасада составляет не менее 30 лет.
При капремонте фасадов производится ремонт штукатурки (фактурного слоя), включая архитектурный ордер; ремонт облицовочной плитки, окраска по штукатурке или по фактурному слою; ремонт и восстановление герметизации горизонтальных и вертикальных стыков стеновых панелей крупноблочных и крупнопанельных зданий; ремонт и восстановление со стороны фасада герметизации стыков оконных и дверных проемов мест общего пользования, а так же ремонт ограждающих стен, ремонт и замена окон и балконных дверей (в составе общего имущества) и входных наружных дверей.
А так же в капитальный ремонт фасада дома входит усиление конструкций козырьков над входами и последними этажами с последующей отделкой поверхностей, конструкций карнизных блоков с последующей отделкой поверхностей. А так же смена оконных отливов, водосточных труб и ремонт, утепление цоколя.
Предельная стоимость работ по капитальному ремонту фасадов зависит от того  из какого материала были возведены стены вашего дома. Если дом блочный или панельный, то в 2015 году ремонт фасада составит не более 470 рублей за квадратный метр,  если фасад дома кирпичный, каменный (штукатуренный) 1040 руб./кв.метр, неоштукатуренный же 350 руб./кв.метр, а если деревянный, то стоимость капремонта фасада составит не более 2670 рублей за кв. метр.

- Ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации; при необходимости — ремонт лифтовых шахт.

Нормативный срок их эксплуатации составляет 25 лет.
В капремонт лифтового оборудования, с его модернизацией, входит ремонт или полная замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации. Так же, при необходимости, ремонт лифтовых шахт, замена приставных шахт, а так же ремонт машинных помещений, ремонт или замена элементов автоматизации и диспетчеризация лифтового оборудования и оборудование устройств, необходимых для подключения к действующим системам автоматизации и диспетчеризация лифтового оборудования.
Предельная стоимость замены лифтового оборудования и ремонта лифтовых шахт на 2015 год составит в пределах 1719840 рублей.

- Установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа)

 Правила содержания общего имущества включает в себя, в частности, обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).
Установка собственниками коллективных приборов учета потребления при проведении капремонта дома составит для тепловой энергии 227940 рулей, для горячей воды 18630 рулей, для холодной воды 38480 рулей, для электрической энергии 21330 рулей.
Установка коллективных узлов управления потреблением тепловой энергии составит 463260 рублей, горячей воды  - 952120 рублей.   
 Конечно, различных нормативов и технических условий гораздо больше, мы перечислили лишь некоторые из них. Чтобы составить полный отчет о состоянии дома, необходима экспертиза. По ее результатам принимается решение об объемах ремонтных.

- За чей счет, будет проведен капремонт согласно региональной программе, если дом формирует фонд капремонта у Регионального оператора, а денег на счете дома недостаточно?

Региональный оператор организует проведение капитального ремонта многоквартирного дома, даже в случае недостаточности средств фонда капремонта на данном доме. А проведет он его за счет средств, полученных от платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капремонта на счете Регионального оператора, средств государственной и муниципальной финансовой поддержки.
При этом Региональный оператор ведет обязательный учет средств, заимствованных на проведение капремонта из фондов капитального ремонта других многоквартирных домов, устанавливает сроки и условия возврата таких заимствований.

- В данном случае собственники помещений в капитально отремонтированном доме должны будут вернуть долг?

Обязательно! Но реально собственники этого не заметят, потому что возмещение Региональному оператору средств, превышающих размер фонда капитального ремонта и израсходованных на капремонт общего имущества, осуществляется за счет последующих взносов собственников помещений в отремонтированном доме.
Именно для исключения ситуаций с нехваткой средств и задолженности по капремонту Жилищный Кодекс ввел 169 статьей ежемесячные, обязательные взносы, а не разовые, например

- Что понимается под организацией капитального ремонта?

Прежде всего, это осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту.
Это означает, что Региональный оператор обеспечивает подготовку задания на выполнение работ по капитальному ремонту, подготовку проектной документации и ее экспертизу.
При этом Региональный оператор несет ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов.
Затем Региональный оператор привлекает для выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключает с ними от своего имени соответствующие договоры.
В ходе капитального ремонта наши специалисты контролируют качество и сроки выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких работ требованиям проектной документации.
После окончания капитального ремонта, совместно с представителями органов местного самоуправления, органов государственного жилищного надзора и собственников помещений Региональный оператор осуществляет приемку выполненных работ.
Ну и наконец, Региональный оператор осуществляет финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, в соответствии с порядком, установленным Законом Челябинской области.
Кроме этого на Регионального оператора возложен контроль за целевым использованием средств государственной и муниципальной финансовой поддержки.

- Как выбирается подрядная организация?

Осуществление отбора подрядных организаций для проведения
капитального ремонта производится в порядке, установленном Правительством
Челябинской области. У собственников помещений есть право самостоятельного выбора подрядной организации. Этот выбор утверждается решением общего собрания большинством в две трети от общего количества голосов. Все остальное, - это конкурсные процедуры.
Здесь надо отметить следующую особенность: если проводимые работы (например, замена газового оборудования), оказывают влияние на безопасность объектов капитального ремонта и требуют наличия выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким работам, Региональный оператор обязан привлекать в качестве подрядчика индивидуального предпринимателя или юридическое лицо, имеющих соответствующее свидетельство о допуске к таким работам.

- Какова роль собственников помещений в организации капитального ремонта?

Очень важная! Не менее, чем за шесть месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт в соответствии с региональной программой капитального ремонта, Региональный оператор представляет  собственникам предложения о сроке начала капремонта, необходимом перечне и об объеме работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта, другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.
Собственники, в течение трех месяцев, должны рассмотреть эти предложения, высказать свои замечания и утвердить предложения Регионального оператора, после согласования изменений. Только после этого начнется капитальный ремонт.
И еще раз подчеркну: собственники могут и сами выбрать подрядную организацию, главное чтобы она соответствовала требованиям действующего законодательства.

- Если собственники помещений не примут предложения Регионального оператора по капитальному ремонту?

В этом случае, право решения вопроса о проведении капитального ремонта возлагается на органы местного самоуправления. На это им согласно Жилищному Кодексу определен один месяц.
В случае если орган местного самоуправления принимает предложения Регионального оператора, то уже он будет осуществлять функции технического заказчика, о которых мы говорили выше.
В случае, если орган местного самоуправления соглашается с мнением собственников, то тогда ему необходимо определить дальнейшую судьбу этого многоквартирного дома.

- Что делать собственникам, если срок капитального ремонта еще не наступил, а крыша уже давно и безнадежно течет?

Собственники помещений в многоквартирном доме могут в соответствии со ст.189 ЖК в любое время  принять решение о проведении работ по капитальному ремонту раньше сроков, установленных Региональной программой, в том числе по отдельным видам работ, с привлечением дополнительных средств собственников.
Надо только понимать, что такой ремонт будет проводиться раньше определенного программой срока и значит, надо будет собирать средства на его проведение. Эти затраты будут учтены и на некоторое количество времени собственники будут освобождены от уплаты ежемесячных взносов на капитальный ремонт.
А вот давно и безнадежно крыша течь не должна! Управляющие организации по заявлению жителей дома обязаны устранить отдельную протечку в течении суток. И как раз эти работы относятся к текущему ремонту.

- Нужен срочно ремонт крыши (подвала, трубы, канализации и т.п.). Капитальный ремонт по программе в 2025 году! Аварийная ситуация. Что делать?

Вопросы устранения аварийных ситуаций решает аварийная служба или управляющая компания. Вам нужно:
1.Обратиться в свою Управляющую организацию, которая осуществляет управление многоквартирным домом на основании договора управления.
2. Представитель Управляющей организации обязан составить акт о затоплении, в котором указывается причина протекания крыши, площадь поврежденной поверхности крыши.  
3. На основании акта о затоплении и договора управления Управляющая организация обязана устранить причину протекания крыши (срок устранения указан в договоре управления).

- Если управляющая компания отказывается предоставлять сведения или осуществлять текущий ремонт надлежащим образом?

В данном случае необходимо обратиться с жалобой:
1. В свою Управляющую организацию
2. Управление (отдел) жилищно-коммунального хозяйства Администрации города (муниципального образования)
3.  в Главное управление «Государственная жилищная инспекция Челябинской области».
Контакты:
Адрес: 454092, г. Челябинск, ул. Энгельса, 43, 3 этаж, тел.(факс) - 8 (351) 727-78-88
Сайт: gzhi74.ru, E-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
Начальник Главного управления «Государственная жилищная инспекция Челябинской области» - Александр Геннадьевич Дмитриев
Заместитель начальника - Никитина Элла Борисовна
Заместитель начальника - Гончарова Ирина Шавкатовна

- Кто обязан разработать, направить на государственную экспертизу и получить ее положительное заключение на проектно-сметную документацию для капитального ремонта дома?

Региональный оператор обязан обеспечить подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта в случае принятия решения собственниками помещений о формировании фонда капитального ремонта на счете Регионального оператора.
В случае заключения договора, между органом местного самоуправления и Региональным оператором на осуществление функции технического заказчика, Региональный оператор обеспечивает получение положительного заключения государственной экспертизы проектной документации на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, если при выполнении работ предусматривается изменение параметров МКД.
В случае принятия решения собственниками помещений о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, государственная экспертиза проектно-сметной документации не требуется. При желании, собственники могут направить проектно-сметную документацию на госэкспертизу за счет средств, определенных общим собранием собственников.

- Если дом попал в капитальный ремонт в 2014 по 15% субсидии по ФЗ 185, и собственники не хотят платить 15%. Могут ли собственники отказаться? Поменять виды работ? Что еще им можно предложить? Какие документы, куда и кому надо принести?

Капитальный ремонт проводится по решению общего собрания собственников помещений. В случае отказа от уплаты 15%. собственникам необходимо предоставить протокол  отказа.

- Кто будет, и кто имеет право контролировать качество работ по капитальному ремонту?

Контроль качества выполнения работ по капитальному ремонту осуществляет организация, осуществляющая строительный контроль, на основании договора, заключенного по итогам конкурса по выбору такой организации.
На любом этапе проведения капитального ремонта, собственник вправе обратиться к Региональному оператору по всем интересующим вопросам.
Приемка, выполненных работ по капремонту в котором фонд капитального ремонта сформирован на счете Регионального оператора, осуществляется путем подписания акта приемки выполненных работ комиссией, в состав которой входит лицо, уполномоченное действовать от имени собственников.

- В каких документах должны быть отражены результаты контроля качества выполняемых работ по капитальному ремонту? Кто имеет право делать в них записи?

В процессе проведения капитального ремонта - подрядная организация обязана вести журнал производства работ, записи о ходе выполнения работ, в том числе замечания по качеству работ делает организация, осуществляющая строительный контроль.

- Собственники, которые живут в новых домах, выражают недовольство. Они не готовы оплачивать чей-то капремонт в старых строениях. Как с этим бороться?

Если брать экономику, то у любого нового панельного дома первый капремонт необходимо проводить уже через 10 лет, - это межремонтный срок для кровли. Собирать деньги на спецсчете экономически выгодно владельцам квартир и нежилых помещений именно в таких домах. Мысля глобально: если на специальном счете копятся деньги только для одного дома, и они там, просто лежат, не работают, обесцениваются, то у Регионального оператора средства поступившие в текущем году, в этом же году и будут перечислены подрядным организациям, выполнявшим капремонт, инфляция деньги почти не затрагивает.

- Могут ли собственники по собственной  инициативе принимать решения о проведении работ по капитальному ремонту до наступления сроков, определенных региональной программой? Как это отразится на размере обязательного взноса на капитальный ремонт?

Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества по предложению лица, осуществляющее управление многоквартирным домом или оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, Регионального оператора, либо по собственной инициативе.
Решением общего  собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом доме должны быть определены или утверждены:
- Перечень работ по капитальному ремонту
- Смета расходов на капитальный ремонт
- Сроки проведения капитального ремонта
- Источники финансирования капитального ремонта
Согласно ч.4 ст.181 ЖК РФ в случае, если до наступления установленного региональной программой капитального ремонта срока проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества  в данном доме, предусмотренные региональной программой капитального ремонта, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств  и средств регионального оператора и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не выше чем размер предельной стоимости данных работ, засчитываются в порядке, установленном законом  субъекта РФ, в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующих фонды капитального ремонта на счете регионального оператора.

- Какова ситуация с внедрением новой системы капремонтов по сравнению с другими регионами?

Есть регионы, которые раньше Челябинской области начали реализовывать новую программу капитальных ремонтов, и можно сравнивать, как развивался процесс у соседей и как обстоит дело на Южном Урале.  В Челябинской области не лучше и не хуже, чем в других регионах. Активность не очень высокая, но есть еще время для принятия решений, ведь собственники должны определиться с вариантом формирования фонда накопления до декабря. Взяв статистику городов - миллионников, где примерно такое же, как в Челябинске, количество домов видно, что на спецсчета уходят не более 5-10% многоквартирных жилых домов. Но сегодня не так важно, какой именно вариант выбирают люди, главное, чтобы они в принципе определились и сказали свое слово. Первоначально большинство домов выберет Регионального оператора. Но собственники неизбежно будут накапливать знания по капитальному ремонту и постепенно привыкнут нести ответственность за это. Институт управления многоквартирными домами будет со временем формироваться активнее. Люди будут принимать решения и уходить на спецсчета. Региональный оператор продолжит вести разъяснительную работу со всеми собственниками независимо от того, какой способ формирования фонда капитального ремонта они выбрали.

Обновить все коментарии   

#1 Дмитрий » 23.06.2016 22:52

если дом стоит на кап.ремонт по кровле, должна ли УК до наступления кап.ремонта проводить текущий ремонт.
PS/ решение принято в марте 2016, а крыша потекла в мае 2016

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить